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婚前按揭购房在离婚时如何分割

作者:家睦团队       更新时间:2019-07-22

家睦团队

在夫妻共同财产中,房屋无疑是最重要的财产之一,因而也成为婚姻家庭纠纷诉讼案件中的最大争议。按揭购房已经成为家庭购置房产普遍采用的方式,由于在购买时间、首付出资、产权登记、按揭还贷等方面的差异,不同情形下的房屋产权归属和房屋权益分割均有区别。

【经典案例】

周某与刘某于2010年登记结婚,婚后第二年2011年,周某用自己的婚前个人财产付首付购买一套住房,房屋售价200万,周某个人存款有100万,从银行贷款100万。2015年,周某与刘某诉到法院离婚,最终的分歧在于房屋的归属。周某称房屋是用自己的婚前个人财产购买,婚后还贷也是用自己的工资还,所以属于自己的个人财产。刘某称房屋是婚后购买,属于夫妻共同财产。房屋现在市值300万,双方都认可。

「法院认为」《婚姻法》第18条规定,一方的婚前个人财产为夫妻一方的财产,涉案房屋首付款100万系原告周某用婚前个人储蓄支付,故该房屋的首付款属于原告的个人财产,还贷部分虽是原告用自己的工资来还,但婚后原告的工资属于夫妻共同财产,也就是还贷部分是由原被告共同支付,属于二人的共同财产。对于涉案房屋的分割,应当根据夫妻共同财产所占的比例,考虑到房屋升值的因素,由取得房屋的一方向另一方进行补偿。购房时房屋总价为200万,扣除原告以个人财产支付的首付款100万,剩余部分为夫妻共同财产,则夫妻共同财产占房屋总价值的比例为(200-100万)/200=50%2015年房屋的价值为300万,此价值双方也都认可,则夫妻共同财产为150万,取得房屋的一方应当向另一方补偿75万。法院判决涉案房屋归原告周某所有,原告周某向被告刘某给付75万。

【律师解读】

本案讲诉的情形在实践中普遍存在,由于房价颇高,大多数购房者不可能一次性支付数百万的购房款,往往是采用按揭购房。本案中,夫妻一方用婚前个人财产付首付,用婚后共同财产偿还贷款,按照法律规定,该房屋属于支付首付款的一方。在确定完房屋产权归属以后,就涉及到房屋对应增值部分的分割,以夫妻共同财产还贷部分及其对应增值部分属于夫妻共同财产。下面就案件的几个细节做以下说明:

一、细心的朋友可能已经注意到了,本案中,原被告二人结婚是在2010年,而购买涉案房屋是2011年,根据《婚姻法》第17条,婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,依该规定本房屋应该属于夫妻共同财产,但是法院为什么认定原告用自己的钱支付的首付款及其对应增值部分属于个人财产了呢?实际上,这是有法律依据的,《婚姻法》第18条及《婚姻法解释(一)》第19条已经明确规定,一方的婚前财产为夫妻个人财产,并且从实质上说这种个人财产不会因其形式上的改变就转化为夫妻共同财产。即对于夫妻间财产的归属不能简单从财产的取得时间是否位于婚姻关系存续期间这一点上来判断,更应注重实质的资金来源。

二、在进行房产分割时,必然涉及房产价值的确定,如何确定房产价值对于当事人的权益影响十分巨大。一般确定房产价值的顺序是:(1)如果双方都主张房屋所有权,双方可以采取竞价等方式确定房产价值;(2)如果一方主张房屋所有权,由评估机构按市场价格对房屋做出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(3)如果双方均不主张房屋所有权,当事人可以申请拍卖房屋并就所得款进行分割。本案中原被告均主张房屋所有权,双方最终议定房屋价值为300万,由于这个约定是双方真实意思的表达,体现了双方的利益诉求,因此法院予以准许。


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